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雅居樂管理層換血進三退二 連續3年沒完成目標
??雅居樂“快”轉型 管理層“換血”進三退二
??每經記者 區傢彥 發自廣州
??同為“華南五虎”的碧桂園與恒大地產順利躋身千億俱樂部，對於連續三年沒有完成銷售目標的雅居樂而言，轉型的壓力更加明顯。
??今年初，雅居樂宣佈對管理層進行大刀闊斧的調整，四名陳氏傢族成員離開管理層調任非執行董事，職業經理人梁正堅、陳忠其、黃奉潮被委任為新的執行董事，一度被戲稱為“皇族內閣”的雅居樂董事會從傢族化管理向職業經理人制度轉變。由於公司董事會主席及總裁陳卓林9月30日被昆明市人民檢察院執行指定居所居住措施，雅居樂對董事會名單進行瞭調整，兩位傢族成員重新“掌權”，導致公司管理層“換血”並不徹底。
??隨之而來的是，雅居樂今年提出以去庫存戰略為核心，通過向“短平快”轉型與積極的定價策略加快資金回籠，並推動規模增長。
??新管理層扛起轉型重任
??雅居樂最新發佈的銷售數據顯示，截至今年前10月，集團累積銷售金額為336.5億元，達到480億元銷售目信用貸款融資公司利率多少免費諮詢試算標的70.1%，這一銷售業績比較令人滿意。
??輝立證券分析師陳耕向 《每日經濟新聞》記者表示，一直以來，雅居樂以旅遊地產和高端項目聞名業界，但由於這兩類產品的共同特征是投資周期長、不能快速去化，也因此造成公司資金壓力越來越大，發展模式遇到瓶頸。
??為此，雅居樂今年調整瞭經營策略，積極增加剛需類戶型在產品結構中的占比，提升資金周轉速度。克而瑞的研究發現，在2013年雅居樂的產品結構中，剛需類產品(90~144平方米)占比約為60%，高端產品約為20%，其餘20%為旅遊地產。記者查閱雅居樂2014半年報發現，公司自去年起明顯增加“短平快”項目的持有量，在今年上半年的產品去化中，81%為剛需類產品，下半年的新推項目也繼續走剛需路線，尤其是在長三角推出的7個全新盤中，144平方米以下的產品均是主力戶型。
??要從以往的“慢節奏”變為“快周轉”，新的管理架構成為公司實現轉型的關鍵。
??雅居樂原有的管理體系是清一色的傢族成員，如今，傢族化管理模式已難以滿足快速擴張的需要。克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，雅居樂原有的架構、流程和管控都相對繁復，導致運作效率較低，最明顯的體現是項目開工周期比較長，一般都在18個月以上。
??如今，在進行“去傢族化”調整後，三位新晉執行董事各司其職，並直接向陳卓林匯報。其中，梁正堅負責“大本營”華南區域項目的管理及經營，黃奉潮負責旅遊地產重鎮海南及雲南區域項目的管理及經營，陳忠其負責地產開發工程管理，致力於提升項目周轉速度，公司也於今年提出要把開工周期縮減至12~16個月，最快在8個月之內完成。
??此外，為瞭配合“短平快”的發展策略，雅居樂提出充分放權。其中，集團總部的職能集中在制定策略、資金管理、產品標準化、優化及新產品開發；區域總部的權責則進一步加重，五個區域的地區總監將負責投資、拿地、營銷等全方位的管理，使決策更快，決定更貼合當地市場。
??轉型需過三道坎
??陳耕指出，雖然雅居樂在戰略佈局與管理體系上出現積極轉變，但由於公司過去數年在市場佈局、產品定位、財務狀況等方面表現並不理想，要扭轉困境並非一朝一夕可以完成的。
??從今年初開始，雅居樂一直實行降價跑量的策略。早在2月份，常州雅居樂星河灣跳水降價，打出5380元/平方米的超低價格震驚瞭整個房地產市場。半年報顯示，公司上半年的銷售均價為9832元/平方米，和2013年同期相比降幅達14.4%。
??“雅居樂今年以來在調整價格策略上異常積極，一方面是由於公司對市場前景保持謹慎態度；另一方面也希望盡快退出一些供求關系惡化的觀音汽車貸款個人信貸額度限制信貸年息城市”，陳耕表示，盡管公司今年上半年毛利率依然維持在35.4%的較高水平，但降價難免會對利潤帶來負面影響。
??旅遊地產的低迷是雅居樂面臨的另一大難題。盡管海南清水灣項目上半年銷售金額達到50億元，但公司重金打造的雲南項目銷售情況並不樂觀，雅居樂去年底發佈的數據顯示，雲南騰沖項目開盤銷售400套房源，銷售金額超過5億元，但自此之後該項目再無相關的銷售數據披露。
??“目前國內旅遊地產遭遇整體低迷，除瞭部分近郊的休閑地產項目仍有不俗的表現外，超大型旅遊地產項目同質化非常嚴重，市場接受度不高。雅居樂需要積極探索新的運作方式，才有望突破困境。”朱一鳴說。
??另一個不確定性因素在於，由於陳卓林於9月30日被昆明市人民檢察院批準執行指定居所居住，雅居樂對董事會名單進行瞭調整，兩位傢族成員重新“掌權”，陳卓賢被任命為執行董事、董事會署理聯席主席，陸倩芳被任命為執行董事、公司署理聯席總裁，這會否對公司的“去傢族化”改革產生影響仍是未知數。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-05/09555946451647864812325.shtml
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